Vendere un immobile è un’operazione che richiede chiarezza, attenzione ai dettagli e, soprattutto, la disponibilità di tutti i documenti previsti dalla normativa. Che si tratti di una prima casa o di una seconda abitazione, ogni atto di compravendita richiede la verifica della regolarità catastale, urbanistica ed energetica dell’immobile.
Ecco la lista completa e aggiornata dei documenti obbligatori per vendere casa in Italia, e cosa controllare prima di mettere l’immobile sul mercato.
1. Atto di provenienza
L’atto di provenienza è il documento che dimostra da dove deriva la titolarità dell’immobile. Può trattarsi di:
- un atto di compravendita
- una donazione
- una sentenza
- una dichiarazione di successione. Questo documento è necessario per verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario e che non vi siano vincoli o diritti di terzi sull’immobile.
2. Visura catastale ed elenco immobili
La visura catastale è indispensabile per conoscere la rendita catastale, i dati identificativi e l’intestazione corretta dell’immobile. Deve essere aggiornata e conforme allo stato di fatto. È buona norma allegare anche un elenco immobili per soggetto, utile soprattutto in caso di comproprietà o comproprietari.
3. Planimetria catastale
La planimetria è un disegno tecnico depositato al Catasto che rappresenta la disposizione interna dell’immobile. Va verificata attentamente: deve essere conforme allo stato reale dell’abitazione. In caso di difformità, è necessario un aggiornamento catastale.
4. Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità attesta che l’immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di abitabilità. Non è sempre presente per immobili molto datati, ma è consigliabile reperirlo o procedere con una regolarizzazione tramite tecnico abilitato.
5. APE – Attestato di Prestazione Energetica
L’APE è obbligatorio per legge e deve essere redatto da un tecnico abilitato. Indica la classe energetica dell’edificio e ha una validità di 10 anni. Va consegnato all’acquirente già nella fase preliminare e allegato all’atto di vendita.
6. Conformità urbanistica
La conformità urbanistica certifica che l’immobile è stato costruito e modificato secondo le autorizzazioni comunali. In caso di abusi edilizi o difformità, è necessario procedere con una sanatoria prima del rogito. Spesso, questo aspetto è verificato tramite una Relazione di Regolarità Edilizia redatta da un tecnico.
7. Regolamento di condominio e spese
Se l’immobile fa parte di un condominio, è necessario fornire:
- Regolamento condominiale
- Stato dei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie
- Certificazione che non vi siano liti in corso
Questi documenti sono utili anche per la trasparenza nei confronti dell’acquirente.
8. Dichiarazione di conformità degli impianti (quando disponibile)
Anche se non sempre obbligatoria, è buona norma fornire le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici, soprattutto se gli interventi sono recenti o se richiesto in fase di trattativa.
9. Successione e voltura (in caso di eredità)
Se l’immobile è pervenuto per successione, è necessario presentare la dichiarazione di successione registrata e, se non già eseguita, effettuare la voltura catastale per regolarizzare la titolarità.
10. Altri documenti utili (ma non obbligatori)
Possono essere richiesti o consigliati anche:
- Copia delle bollette pagate
- Contratti di locazione in corso (se l’immobile è affittato)
- Documentazione storica su ristrutturazioni o interventi edilizi
Verifiche preliminari: perché rivolgersi a un tecnico
Molti dei documenti richiesti implicano controlli urbanistici e catastali che solo un tecnico abilitato può effettuare. Affidarsi a un professionista consente di:
- evitare blocchi in fase di vendita
- regolarizzare eventuali difformità
- redigere la documentazione mancante
- predisporre una relazione tecnica per l’agenzia o il notaio
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Conclusione
Vendere casa non è solo una questione di mercato, ma anche di documenti in regola. Ogni aspetto tecnico, urbanistico ed energetico deve essere verificato per tempo, per evitare ritardi, sorprese o addirittura il blocco della compravendita.
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